Les crowdfunding immobilier est l'un des domaines qui connaît la croissance la plus rapide sur la scène européenne et internationale du crowdinvesting. Surtout, il semble être le seul domaine qui ne connaît pas la crise, se développant même lorsque d'autres types de collecte de capitaux en ligne font faillite, comme cela s'est produit en Italie.

Le crowdfunding immobilier peut prendre la forme d'une prise de participation ou d'un prêt, bien que ce soit ce dernier qui remporte le plus de succès. Mais le crowdfunding quel est le rapport entre l'equity crowdfunding et le lending crowdfunding dans le domaine de l'immobilier et lequel choisir ? Chaque modalité présente des avantages et des inconvénients à évaluer en fonction du type de projet, du statut de l'entreprise parrainante et des objectifs de la collecte : dans cet article, nous proposons une comparaison utile pour comprendre les fonds propres et les prêts. crowdfunding immobilier et en faire le meilleur usage.

Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Sous le terme crowdfunding immobilier désigne la collecte de capitaux en ligne par plusieurs investisseurs pour financer des opérations immobilières. Le projet peut concerner l'achat, la construction, la rénovation ou le développement d'un bien immobilier, qui sera ensuite destiné à la vente ou à la location.

Selon le modèle choisi, l'investisseur peut devenir :

• partenaire de l'initiative, par l'achat d'actions (fonds propres) ;
• le prêteur, qui reçoit le retour du capital prêté avec des intérêts (prêt).

Ces formes de financement immobilier ont gagné en popularité pour les raisons suivantes démocratiser l'accès au marché immobilierun secteur traditionnellement caractérisé par de fortes barrières à l'entrée en raison d'exigences élevées en matière de capital.

Grâce à des plateformes en ligne simples, même les petits épargnants peuvent désormais participer à des projets immobiliers d'un certain calibre, en diversifiant leurs investissements avec de petits montants. La croissance du crowdfunding immobilier n'est donc pas seulement une évolution des instruments financiers, mais reflète un changement plus large dans le comportement des investisseurs.

Ce phénomène peut à son tour stimuler la concurrence et l'innovation dans le secteur immobilier, car les promoteurs de projets ont désormais accès à des canaux de financement alternatifs et à une base plus large de prêteurs potentiels.

Financement participatif de l'immobilier

Dans le modèle des fonds propres, l'investisseur achète une participation dans la société qui gère l'opération immobilière, souvent une structure ad hoc (SPV) créée pour cette opération spécifique. Il acquiert ainsi le droit de participer à l'opération immobilière. les bénéfices provenant de la location ou de la vente du biensi le projet génère des flux de trésorerie positifs.

Pour les investisseurs, l'equity crowdfunding est une opportunité d'investir dans l'achat d'un bien immobilier sans avoir à disposer des liquidités importantes nécessaires à l'achat d'un bien entier, mais plutôt en n'en gagnant qu'une part. 

Voyons maintenant quels sont les avantages pour les entreprises qui choisissent de financer un projet immobilier avec l'equity crowdfunding.

• Recouvrement à fonds perdus : aucune dette n'est contractée.
• Possibilités d'accès au capital également pour les start-ups et les projets présentant un degré élevé d'innovation.
• Maintien du contrôle stratégique du projet (tout en diluant la part de propriété).
• Implication des investisseurs : ils peuvent devenir des ambassadeurs du projet et former une communauté qui contribue à sa visibilité et à sa promotion.
• Outil de marketing et validation du marché : l'equity crowdfunding est également une opportunité de renforcer la visibilité et la réputation de l'entreprise et de tester l'intérêt du marché pour un nouveau projet immobilier.

Le revers de la médaille met en évidence certains inconvénients, à la fois génériques et spécifiques à la sphère immobilière.

• Dilution du capital : l'émission de nouvelles actions aux investisseurs entraîne une dilution de la participation des actionnaires fondateurs et existants. Toutefois, le transfert d'actions n'entraîne pas nécessairement le transfert des droits d'administration : nous avons abordé ce point dans notre article sur la la gouvernance dans le financement participatif (equity crowdfunding).
• Une bureaucratie importante : une augmentation de capital et une adaptation du statut de la société sont nécessaires.
• Difficulté à communiquer le caractère unique du projet : les projets immobiliers ont tendance à se ressembler beaucoup et, pour attirer les investisseurs, il est nécessaire de pouvoir communiquer le caractère unique et exclusif. Il est également plus difficile d'étudier des récompenses attrayantes pour les projets immobiliers.
• Transparence et obligations d'information : la présence d'un grand nombre d'actionnaires minoritaires impose des obligations de transparence de l'information et d'information régulière sur l'avancement du projet et de l'entreprise.
• Durée de la transaction : la campagne de crowdfunding peut ne durer qu'un ou deux mois, mais avant que le capital ne soit versé, un certain nombre d'étapes bureaucratiques sont nécessaires, ce qui allonge le délai, souvent un facteur critique dans les projets immobiliers.

Quand choisir les fonds propres

Les fonds propres conviennent aux opérations de développement ou de réaménagement immobilier à moyen ou long terme et à fort potentiel de croissance. Il est idéal pour les projets innovants, la régénération urbaine ou les propositions ayant un fort impact environnemental ou social.

Prêt immobilier crowdfunding

Dans le cadre du lending crowdfunding, les investisseurs prêtent de l'argent à la société qui promeut le projet immobilier, laquelle s'engage à le rembourser avec des intérêts à des échéances déterminées. Ces intérêts peuvent être payés de différentes manières :   

• Périodiquement : sous forme de coupons (par exemple, mensuels, trimestriels ou semestriels) pendant toute la durée du prêt.
• En une seule fois à l'échéance (Bullet Loan) : les intérêts courus sont payés intégralement à la fin de la période de financement, en même temps que le remboursement du capital prêté. L'échéance du prêt est généralement prédéfinie et à court ou moyen terme : la durée typique de ces transactions est généralement comprise entre 6 et 36 mois.

Le crowdfunding de prêt immobilier connaît un énorme succès car c'est le moyen le plus simple pour un investisseur d'accéder aux bénéfices du marché immobilier, c'est un type de transaction facile à comprendre et à court terme. Pour les entrepreneurs, il s'agit d'un outil très précieux car il permet d'obtenir rapidement des liquidités. 

Mais analysons en détail tous les avantages du prêt immobilier crowdfunding pour les entreprises.

• Rapidité d'exécution : la structure contractuelle est plus simple qu'avec des fonds propres et le décaissement du capital à la fin de la campagne est presque immédiat. Les liquidités arrivent également plus rapidement qu'avec une banque.
• Pas de vente d'actions : maintien du contrôle total de l'entreprise et pas de complication de la structure de l'entreprise.
• Coûts certains et programmables : le taux d'intérêt est défini ex ante par l'entreprise avec la plateforme de crowdfunding, en fonction du niveau de risque calculé par cette dernière.
• Possibilité de scinder une transaction en plusieurs tranches : plusieurs campagnes successives de lending crowdfunding peuvent être menées afin d'obtenir des liquidités pour soutenir les différentes phases d'un projet immobilier.

Le financement participatif (crowdfunding) a évidemment aussi ses inconvénients potentiels.

• Plus cher : le capital doit être remboursé, avec des intérêts, quel que soit le bénéfice réel réalisé par le projet, et le taux est généralement plus élevé que le taux de crédit bancaire moyen.
• Exigence de solidité financière : la solvabilité doit être démontrée à la plateforme de crowdfunding afin de lancer la campagne.

Quand choisir le prêt ?

Les prêts sont les mieux adaptés pour les transactions immobilières à court et moyennement faible risquerénovation rapide, achat et revente, prêt relais dans l'attente d'une hypothèque ou d'une vente pure et simple. 

En particulier, il peut être particulièrement stratégique pour les promoteurs immobiliers afin de financer les étapes initiales d'un projet, telles que l'achat du terrain, les coûts de conception ou le début de la construction. Il peut également servir de "prêt relais" dans l'attente d'un financement bancaire plus important ou de la conclusion des premières ventes. De cette manière, Le financement participatif (crowdfunding) des prêts comble les lacunes temporaires en matière de liquidités qui pourraient autrement bloquer ou retarder l'avancement des travaux. Il est idéal pour les entreprises ayant de bons antécédents et une bonne capacité de remboursement.

Diffusion et performance : que dit le marché ?

Selon les données de l'Observatoire du crowdinvesting du Politecnico di Milano, l'immobilier est le secteur dominant du crowdfunding en Italieavec des volumes de financement beaucoup plus importants que les fonds propres. En effet, les transactions immobilières se prêtent bien aux structures à court terme avec des calendriers de remboursement clairs et prévisibles.

Les fonds propres, en revanche, ont augmenté régulièrement dans l'immobilier jusqu'en 2024, en particulier dans les projets de régénération urbaine ou dans les segments les plus innovants du secteur immobilier (par exemple, cohabitation, logement pour personnes âgées, logement durable). Depuis 2024, il a également commencé à afficher un signe négatif. La conjoncture particulière que nous avons décrite dans learticle sur le rapport de l'Observatoire du Crowdinvesting La situation actuelle nous oblige cependant à rester attentifs à ce qui se passera dans les années à venir.

À l'échelle mondiale, le marché du crowdfunding immobilier a affiché une croissance robuste, atteignant un volume de financement cumulé de 52,7 milliards d'euros à la fin de 2023, contre 45,2 milliards d'euros un an plus tôt. Le segment des prêts reste également la plus grande source de financement au niveau mondial. 

Ils sont augmentation des projets commerciaux et ruraux. Cette évolution pourrait refléter des changements dans les préférences en matière de logement et d'investissement, influencés par des facteurs tels que la recherche de plus d'espace après la pandémie, la consolidation du travail à distance, ou la saturation potentielle et les coûts d'opportunité élevés dans les grandes zones urbaines traditionnelles. Ces éléments peuvent pousser les promoteurs et les investisseurs à explorer de nouvelles géographies ou de nouveaux types d'intervention, tels que le réaménagement de hameaux ou le développement de zones périurbaines bien desservies.

Fonds propres ou prêts dans le crowdfunding immobilier ? Comment choisir

Le choix dépend de plusieurs facteurs :

	Prêts	Fonds propres
Durée du projet	Court (<24 mois)	Moyennement long (>24 mois)
Niveau de risque	Faible à moyen	Moyenne ou élevée
Structure de l'entreprise	Consolidé, avec des bilans solides	Démarrage ou projet SPV
Capacité de retour	Nécessaire	Pas nécessaire
Communication et marketing	Secondaire	Stratégique
Objectif de la collecte	Liquidité	Croissance, visibilité, implication, mise en réseau

Le crowdfunding immobilier n'est pas un instrument unique. L'equity et le lending sont deux modèles différents, chacun présentant des avantages spécifiques. Le choix dépend de la nature du projet, du profil de risque et des objectifs de la société promotrice, mais aussi d'autres éléments de la stratégie commerciale dans laquelle le crowdfunding doit être intégré.

Cependant, pour certains opérateurs immobiliers, il peut également s'agir d'une stratégie combiner les deux modesutiliser des prêts pour une phase opérationnelle initiale et des fonds propres pour la consolidation et l'expansion ; ou inversement, des fonds propres pour valider un projet innovant à un stade précoce, lorsque le profil de risque est plus élevé, puis des prêts pour le faire avancer une fois qu'il a acquis de la solidité.

Pour conclure, nous soulignons également l'importance d'être attentif aux nouveaux outils de collecte de capitaux en ligne, tels que le la tokenisation des actifsqui se prête particulièrement à la fragmentation de l'immobilier dans le but de lever des capitaux, par exemple.