De crowdfunding voor onroerend goed is een van de snelst groeiende gebieden in de Europese en internationale crowd-investing scene. Bovenal lijkt het het enige gebied te zijn dat geen crisis kent en zelfs groeit wanneer andere vormen van online kapitaalwerving ten onder gaan - zoals in Italië is gebeurd.

Crowdfunding in onroerend goed kan zowel aandelenkapitaal als leningen zijn, hoewel de laatste vorm het meest succesvol is. Maar hoe verhoudt equity of lending crowdfunding zich tot onroerend goed en welke moet worden gekozen? Elke modaliteit heeft voordelen en kritieke punten die moeten worden geëvalueerd op basis van het type project, de status van het sponsorende bedrijf en de doelstellingen van de collectie: in dit artikel bieden we een nuttige vergelijking om eigen vermogen en lenen te begrijpen. crowdfunding voor onroerend goed en maak er optimaal gebruik van.

Wat is crowdfunding voor onroerend goed?

Onder de term crowdfunding voor onroerend goed betekent het online ophalen van kapitaal door verschillende investeerders om vastgoedtransacties te financieren. Het project kan betrekking hebben op de aankoop, bouw, renovatie of ontwikkeling van een eigendom, dat vervolgens bestemd is voor verkoop of verhuur.

Afhankelijk van het gekozen model kan de belegger worden:

• partner in het initiatief, door de aankoop van aandelen (eigen vermogen);
• geldschieter, die het geleende kapitaal met rente terugkrijgt (uitlenen).

Deze vormen van vastgoedfinanciering hebben aan populariteit gewonnen omdat de toegang tot de vastgoedmarkt democratisereneen sector die traditioneel wordt gekenmerkt door hoge toetredingsdrempels vanwege de hoge kapitaalvereisten.

Dankzij eenvoudige onlineplatforms kunnen zelfs kleine spaarders nu deelnemen aan vastgoedprojecten van een bepaald kaliber en hun investeringen diversifiëren met kleine bedragen. De groei van vastgoedcrowdfunding is dus niet alleen een evolutie van financiële instrumenten, maar weerspiegelt een bredere verandering in het gedrag van investeerders.

Dit fenomeen kan op zijn beurt meer concurrentie en innovatie in de vastgoedsector stimuleren, omdat projectontwikkelaars nu toegang hebben tot alternatieve financieringskanalen en een bredere basis van potentiële kredietverstrekkers.

Equity crowdfunding voor onroerend goed

In het aandelenmodel koopt de investeerder een aandeel in de onderneming die de vastgoedtransactie beheert, vaak een special purpose vehicle (SPV) dat voor die specifieke transactie is opgericht. Op deze manier verwerft hij het recht om deel te nemen aan de transactie. winst uit de verhuur of verkoop van het onroerend goedals het project positieve kasstromen genereert.

Voor investeerders is equity crowdfunding een mogelijkheid om te investeren in de aankoop van een eigendom zonder dat ze over de aanzienlijke liquiditeit hoeven te beschikken die nodig is om een volledig eigendom te kopen, maar eerder door er slechts een deel van te verwerven. 

Laten we nu eens kijken naar de voordelen voor bedrijven die kiezen voor een vastgoedproject financieren met equity crowdfunding.

• Niet-terugvorderbare incasso: er ontstaat geen schuld.
• Mogelijkheden om toegang te krijgen tot kapitaal, ook voor starters en projecten met een hoge mate van innovatie.
• Behoud van strategische controle over het project (terwijl het eigendomsaandeel verwatert).
• Betrokkenheid van investeerders: zij kunnen ambassadeurs van het project worden en een gemeenschap vormen die bijdraagt aan de zichtbaarheid en promotie van het project.
• Marketingtool en marktvalidatie: equity crowdfunding is ook een kans om de zichtbaarheid en reputatie van het bedrijf te versterken en de interesse van de markt in een nieuw vastgoedproject te testen.

De andere kant van de medaille belicht een aantal nadelen, zowel algemene als specifieke voor de vastgoedsector.

• Verwatering van kapitaal: de uitgifte van nieuwe aandelen aan investeerders leidt tot een verwatering van de participatie van oprichters en bestaande aandeelhouders. De overdracht van aandelen leidt echter niet noodzakelijkerwijs tot de overdracht van administratieve rechten: we hebben dit besproken in ons artikel over de bestuur in equity crowdfunding.
• Aanzienlijke bureaucratie: een kapitaalverhoging en aanpassing van de bedrijfsstatuten zijn vereist.
• Moeilijkheid om het unieke karakter van het project over te brengen: vastgoedprojecten hebben de neiging om erg op elkaar te lijken en om investeerders aan te trekken is het nodig om het unieke en exclusieve karakter te kunnen overbrengen. Het is ook moeilijker om aantrekkelijke beloningen voor vastgoedprojecten te bestuderen.
• Transparantie- en rapportageverplichtingen: de aanwezigheid van een groot aantal minderheidsaandeelhouders brengt verplichtingen met zich mee op het gebied van informatietransparantie en regelmatige rapportage over de voortgang van het project en het bedrijf.
• Duur van de transactie: de crowdfundingcampagne kan slechts 1 of 2 maanden duren, maar voordat het kapitaal wordt uitbetaald, zijn er een aantal bureaucratische stappen nodig die de tijd verlengen, wat vaak een kritieke factor is bij vastgoedprojecten.

Wanneer kiezen voor eigen vermogen

Equity is geschikt voor vastgoedontwikkeling of herontwikkeling met een horizon op middellange tot lange termijn en een hoog groeipotentieel. Het is ideaal voor innovatieve projecten, stadsvernieuwing of voorstellen met een grote ecologische of sociale impact.

Vastgoed crowdfunding lenen

Bij lending crowdfunding lenen investeerders geld aan het bedrijf dat het vastgoedproject promoot, dat zich ertoe verbindt om het op vaste vervaldagen met rente terug te betalen. Deze rente kan op verschillende manieren worden betaald:   

• Periodiek: in de vorm van coupons (bijvoorbeeld maandelijks, driemaandelijks of halfjaarlijks) gedurende de hele looptijd van de lening.
• In één keer op de vervaldag (bulletlening): de opgebouwde rente wordt volledig betaald aan het einde van de financieringsperiode, op hetzelfde moment als de terugbetaling van het geleende kapitaal. De looptijd van de lening is meestal vooraf bepaald en is van korte tot middellange termijn: de typische looptijd van deze transacties varieert meestal van 6 tot 36 maanden.

Crowdfunding voor vastgoedleningen is enorm succesvol omdat het voor een investeerder de eenvoudigste manier is om toegang te krijgen tot winst in de vastgoedmarkt, het is een eenvoudig te begrijpen en kortlopende soort transactie. Voor ondernemers is het een zeer waardevol instrument vanwege de mogelijkheid om snel liquiditeit te verkrijgen. 

Maar laten we alle voordelen van crowdfunding voor het lenen van onroerend goed voor ondernemingen.

• Snelle doorlooptijd: de contractuele structuur is eenvoudiger dan met eigen vermogen en de uitbetaling van kapitaal aan het einde van de campagne is bijna onmiddellijk. Liquiditeit is er ook sneller dan bij een bank.
• Geen verkoop van aandelen: behoud van volledige controle over het bedrijf en geen complicatie van de bedrijfsstructuur.
• Bepaalde en programmeerbare kosten: de rentevoet wordt vooraf bepaald door het bedrijf samen met het crowdfundingplatform, op basis van het risiconiveau dat door laatstgenoemde is berekend.
• Mogelijkheid om een transactie op te splitsen in meerdere tranches: er kunnen meerdere opeenvolgende crowdfundingcampagnes voor leningen worden gevoerd om liquiditeit te verkrijgen om verschillende fasen van een vastgoedproject te ondersteunen.

Lending crowdfunding heeft natuurlijk ook zijn potentiële nadelen.

• Duurder: het kapitaal moet met rente worden terugbetaald, ongeacht de werkelijke winst die met het project wordt behaald, en de rente is meestal hoger dan de gemiddelde bankkredietrente.
• Vereiste van financiële draagkracht: kredietwaardigheid moet worden aangetoond aan het crowdfundingplatform om de campagne te kunnen starten.

Wanneer kiezen voor lenen

Lenen is het meest geschikt voor korte en middellange vastgoedtransacties met laag risicoSnelle renovatie, aankoop en wederverkoop, overbruggingslening in afwachting van hypotheek of volledige verkoop. 

Het kan met name bijzonder strategisch zijn voor projectontwikkelaars om de eerste fasen van een project te financieren, zoals de aankoop van grond, ontwerpkosten of de start van de bouw. Het kan ook fungeren als een 'overbruggingslening' in afwachting van substantiëlere bankfinanciering of de afronding van de eerste verkoop. Op deze manier, Lending crowdfunding vult tijdelijke liquiditeitstekorten op die anders de voortgang van het werk zouden kunnen blokkeren of vertragen. Het is ideaal voor bedrijven met een goede staat van dienst en terugbetalingscapaciteit.

Verspreiding en prestaties: wat zegt de markt?

Volgens gegevens van het Crowdinvesting Observatory van de Politecnico di Milano, onroerend goed is de dominante sector in crowdfunding voor leningen in Italiëmet veel hogere financieringsvolumes dan eigen vermogen. Dit komt omdat vastgoedtransacties zich goed lenen voor kortetermijnstructuren met duidelijke en voorspelbare terugbetalingsschema's.

Het eigen vermogen groeide daarentegen gestaag in de vastgoedsector tot 2024, vooral in stadsvernieuwingsprojecten of in de meest innovatieve segmenten van de vastgoedsector (bijv. cohousing, seniorenhuisvesting, duurzame huisvesting). Sinds 2024 begint het ook een negatief teken te vertonen. De bijzondere conjunctuur die we beschreven in deartikel over het rapport van Crowdinvesting Observatory vereist echter dat we toekijken wat er de komende jaren gebeurt.

Wereldwijd laat de markt voor crowdfunding in vastgoed een robuuste groei zien, met een cumulatief financieringsvolume van 52,7 miljard euro aan het einde van 2023, tegenover 45,2 miljard euro een jaar eerder. Het leningsegment blijft ook de grootste financieringsbron wereldwijd. 

Het zijn commerciële en landelijke projecten in opmars. Deze evolutie zou een weerspiegeling kunnen zijn van veranderingen in huisvestings- en investeringsvoorkeuren, beïnvloed door factoren zoals de zoektocht naar meer ruimte na de pandemie, consolidatie van werk op afstand, of potentiële verzadiging en hoge opportuniteitskosten in grote traditionele stedelijke gebieden. Deze elementen kunnen ontwikkelaars en investeerders ertoe aanzetten om nieuwe gebieden of typen interventies te verkennen, zoals de herontwikkeling van gehuchten of ontwikkeling in peri-urbane gebieden met goede verbindingen.

Eigen vermogen of lenen bij crowdfunding voor onroerend goed? Hoe te kiezen

De keuze hangt af van verschillende factoren:

	Uitlenen	Aandelen
Duur van het project	Kort (<24 maanden)	Middellang (>24 maanden)
Risiconiveau	Laag tot gemiddeld	Gemiddeld of hoog
Structuur van de onderneming	Geconsolideerd, met sterke balansen	Start-up of project SPV
Capaciteit terugbrengen	Noodzakelijk	Niet vereist
Communicatie en marketing	Secundair	Strategisch
Verzameldoel	Liquiditeit	Groei, zichtbaarheid, betrokkenheid, netwerken

Crowdfunding in onroerend goed is geen 'one size fits all' instrument. Eigen vermogen en lenen zijn twee verschillende modellen, elk met specifieke voordelen. De keuze hangt af van de aard van het project, het risicoprofiel en de doelstellingen van het sponsorende bedrijf, maar ook van andere elementen van de bedrijfsstrategie waarbinnen crowdfunding moet worden geïntegreerd.

Voor sommige vastgoedexploitanten kan het echter ook strategisch zijn de twee modi combinerenleningen voor een eerste operationele fase en eigen vermogen voor consolidatie en uitbreiding; of omgekeerd, eigen vermogen om een innovatief project in een vroeg stadium te valideren, wanneer het risicoprofiel hoger is, en vervolgens leningen om het project voort te zetten zodra het solide is geworden.

Tot slot benadrukken we ook dat het belangrijk is om alert te zijn op nieuwe online instrumenten voor kapitaalwerving, zoals de tokenisering van activawat zich vooral leent voor de versnippering van onroerend goed om bijvoorbeeld kapitaal aan te trekken.