Les crowdfunding immobilier est un instrument spécifique du crowdfunding qui s'est naturellement distingué au fil du temps au point de mériter un label distinct des autres instruments génériques. Par essence, cependant, il s'agit toujours d'un le financement participatif (equity ou lending crowdfunding) appliqué aux projets immobiliers. 

Pourquoi le crowdfunding immobilier est-il de plus en plus utilisé par les sociétés immobilières, les sociétés de promotion et les investisseurs pour financer des opérations de construction, de rénovation ou de transformation ? Le crowdfunding répond aux besoins spécifiques des opérateurs qui recherchent des solutions financières plus agiles, plus ciblées et plus évolutives.

Découvrons les opportunités qui sous-tendent le succès de la crowdfunding immobiliermais aussi les risques auxquels vous devez faire attention lorsque vous planifiez et réalisez votre propre levée de fonds immobiliers.

Le crowdfunding immobilier : fonds propres et prêts

Ils entrent dans le champ d'application de la crowdfunding immobilier des projets tels que

• l'achat d'un bien immobilier dans le but de générer des revenus
• l'achat d'un bien immobilier en vue de sa revente
• la rénovation d'un ou plusieurs bâtiments
• la requalification énergétique d'un ou plusieurs bâtiments
• la transformation d'un bâtiment
• ...

Il s'agit d'opérations longues et coûteuses, pour lesquelles une entreprise peut décider de lancer une levée de fonds par crowdfunding :

• Financement participatif (equity crowdfunding)Les investisseurs deviennent actionnaires de la société - ou plus souvent de la structure ad hoc (SPV) - qui gère le projet. Ils partageront les gains (le cas échéant) provenant de la vente ou de la location du bien.
  
• Financement participatif (Lending crowdfunding)les investisseurs prêtent des capitaux à l'entreprise et reçoivent un taux de rendement fixe sur une période définie, généralement entre 12 et 36 mois.
  

Le choix entre les deux modèles n'est pas seulement une question financière, mais aussi stratégique.article sur la comparaison entre les fonds propres et les prêts dans l'immobilier.

Traditionnellement, ce secteur se caractérise par de fortes barrières à l'entrée, principalement en raison des exigences élevées en matière de capital. Pour les entreprises, la démocratisation de l'accès au marché immobilier et le fractionnement de la propriété ou de crédit que permet le crowdfunding se traduisent par la possibilité d'accéder à une base de prêteurs plus large et plus diversifiée, en accédant à des canaux de financement alternatifs aux canaux bancaires traditionnels.

Mais la opportunités de crowdfunding immobilier pour les entreprises ne se réduisent pas à cela : approfondissons-les tous.

Opportunités de crowdfunding pour le secteur immobilier

1. Obtenir des financements complémentaires

Une transaction immobilière nécessite des investissements importants, qui peuvent provenir de plusieurs sources différentes. Dans une transaction immobilière, par exemple, une banque ne finance peut-être que 60-70% de la valeur : le crowdfunding peut couvrir la part de fonds propres nécessaire pour accéder à un prêt bancaire au logementpermettant de lever les capitaux restants avec plus de souplesse et de contrôle qu'en recherchant des partenaires financiers ou des fonds d'investissement.

Le financement participatif (crowdfunding), quant à lui, peut être utilisé comme un outil permettant d'obtenir liquidité à court terme l'attente d'autres sources de financement. Cette rapidité est un facteur de facilitation crucial pour les étapes initiales des projets immobiliers, telles que l'achat de terrains, la couverture des coûts de conception ou le démarrage des chantiers de construction.

Les deux options de crowdfunding disponibles se traduisent par une plus grande flexibilité et une plus grande autonomie financière, en raison de la possibilité de construire la levée de fonds selon les conditions de l'entreprise, qui peut décider si et comment vendre des actions, fixer des délais, calculer les coûts de manière indépendante et précise, etc.

2. Accélérer l'opération

L'utilisation du crowdfunding comme financement complémentaire permet d'accélérer le calendrier et d'avancer certaines phases de l'opération, sans la bloquer complètement : par exemple, pour éviter l'expiration de licences ou de permis ou pour construire un premier lot et démontrer un certain niveau d'avancement afin d'obtenir des avantages fiscaux ou de lancer la campagne de vente.

Dans l'immobilier, les délais sont importants et les projets peuvent souvent être divisés en plusieurs phases qui peuvent être financées et réalisées une à une avec plusieurs campagnes de crowdfunding successives.

3. Accéder aux petits investisseurs et mobiliser les clients potentiels

Une campagne de crowdfunding immobilier peut être très attractive pour les petits investisseurs, en offrant des droits d'entrée aussi bas que 500 ou 1 000 euros. Cela permet également d'associer les acteurs locaux ou les clients finaux (par exemple les futurs résidents ou acheteurs du bien) à la phase de financement. L'implication personnelle peut ainsi accélérer la vente des logements.

4. Valider le projet 

La levée de fonds dans le cadre de l'equity crowdfunding fonctionne également comme une validation indirecte du projet : si des dizaines ou des centaines d'investisseurs croient au plan d'affaires et aux marges escomptées, le projet gagne également en crédibilité auprès des fournisseurs, des prêteurs ou des partenaires commerciaux.

5. Accroissement de la marginalité 

Pour les transactions immobilières dont le capital total est compris entre 1 et 5 millions d'euros - ce qui est le cas de nombreux promoteurs locaux - le crowdfunding est un outil abordable qui permet d'augmenter l'effet de levier, d'améliorer la rentabilité et de réduire les risques pour l'entreprise. 

6. Outil de marketing territorial

Une campagne de crowdfunding immobilier bien communiquée peut se transformer en un véritable succès. campagne d'image de marque pour l'opération immobilièreIl génère de la visibilité, crée une communauté et améliore la réputation du promoteur sur le marché local.

7. Reproductibilité à l'échelle

Une campagne réussie crée une communauté d'investisseurs fidèles. Cet actif peut être réactivé pour des transactions futures, ce qui accélère le temps nécessaire pour lever des fonds et réduit les coûts d'acquisition du capital.

8. Les opportunités de la tokenisation

Avec l'émergence des la tokenisation dans le monde du crowdfundingde nouvelles opportunités s'ouvrent pour l'immobilier. La possibilité de représenter numériquement, sous forme de jetons sur la blockchain, des parts de propriété ou des droits économiques attachés à un actif immobilier peut rendre les campagnes de crowdfunding immobilier encore plus attrayantes.

La tokenisation, par exemple, permettrait de fractionnement numérique d'un bien - ou un véhicule d'entreprise le détenant - ce qui le rend accessible également aux investisseurs de détail disposant d'un capital très faible (par exemple 100-500 euros), élimine l'intermédiation bureaucratique et notariale et rend le titre plus liquide.

Plus généralement, la convergence du crowdfunding et de la tokenisation peut rendre le fractionnement immobilier plus efficace et évolutif, non seulement pour les projets en construction destinés à la vente, mais aussi pour la gestion fractionnée des immeubles de rapport, ouvrant ainsi la voie à de nouvelles formes de participation, de gouvernance et de distribution de la valeur.

Les risques potentiels du crowdfunding immobilier

1. Contraintes réglementaires et gestion des SPV

Dans le cas des fonds propres, la création d'une structure ad hoc (SPV) est presque toujours nécessaire pour isoler le risque, en séparant le projet immobilier des autres activités de la société, et pour offrir aux investisseurs une plus grande transparence quant à l'utilisation de leur capital. Cela implique des obligations civiles, fiscales et notariales, ainsi qu'une gestion comptable autonome. De plus, il est nécessaire de construire des statuts avec des clauses qui protègent la société, par exemple en prévoyant des actions sans droit de vote ou des véhicules agrégateurs dans le cas de l'equity crowdfunding.

2. Obligations de remboursement et risque de réputation 

Dans le cadre du financement participatif, l'entreprise s'engage à rembourser le capital avec des intérêts dans un délai déterminé. Les retards dans la construction, les problèmes de permis de construire ou les retards dans la vente de biens immobiliers ne sont pas rares et exposent l'entreprise au risque de paiements tardifs aux investisseurs, ce qui nuit à sa réputation et peut compromettre les recouvrements futurs.

3. Coûts apparents et cachés

Frais de notaire, conseils juridiques pour la structuration de l'opération, frais de plateforme, coûts des services d'information et de conseil. communication et marketing... une campagne efficace nécessite un budget initial, on ne part pas de rien. Par exemple, pour une transaction immobilière de 1 à 2 millions, le budget peut commencer à 20 000 euros.

Il faut également tenir compte du fait que le taux d'intérêt des prêts de crowdfunding est généralement plus élevé que le taux bancaire moyen.

4. Difficultés de gestion des investisseurs

Dans le cadre de l'equity crowdfunding, même si les partenaires n'ont pas de droits administratifs, il est crucial de maintenir une relation transparente avec des mises à jour régulières. La plateforme offre généralement des outils de communication, mais la responsabilité juridique et opérationnelle reste du ressort de l'entreprise.

5. Marge d'incertitude

Le crowdfunding est un mode de collecte de capitaux qui présente une plus grande marge d'incertitude que les sources de financement traditionnelles. Prendre des engagements financiers pour le projet immobilier en s'appuyant sur les capitaux levés dans le cadre du crowdfunding expose au risque de se retrouver sans les ressources nécessaires au moment où l'on en a besoin en raison de l'échec de la campagne.

Dans le cas de l'equity crowdfunding, il faut en outre tenir compte du temps technique, qui est nettement plus long que dans le cas du lending crowdfunding.

6. Risque de marché

Une transaction immobilière peut prendre des années et, au fil du temps, une dévaluation du bien peut se produire, en raison de crises du marché ou d'erreurs d'évaluation, avec des conséquences négatives sur le retour sur investissement ou la viabilité de la dette contractée.

Conclusions

Les entreprises doivent concevoir le crowdfunding immobilier en tant qu'élément constitutif d'une stratégie financière plus large et plus articulée, en planifiant comment et quand intégrer d'autres sources de capital, telles que le financement bancaire ou les fonds propres d'investisseurs institutionnels. La campagne de crowdfunding doit donc être orchestrée non pas isolément, mais en synergie avec les autres sources, dans le cadre de l'opération dans son ensemble, afin d'éviter les goulets d'étranglement et de concevoir une stratégie durable.

Dans nos articles sur exemples de campagnes d'équité et de prêt crowdfunding on peut également trouver des cas de crowdfunding immobilier réussi.