Il real estate crowdfunding è uno strumento specifico nell’ambito del crowdfunding che si è distinto naturalmente nel corso del tempo fino a meritare un’etichetta distinta rispetto a quelle generiche. In sostanza, però, si tratta sempre di equity o lending crowdfunding applicati a progetti immobiliari. 

Come mai il real estate crowdfunding è diventato sempre più utilizzato da imprese immobiliari, società di sviluppo e investitori per finanziare operazioni di costruzione, ristrutturazione o riconversione? Il crowdfunding risponde a esigenze specifiche di operatori che cercano soluzioni finanziarie più agili, mirate e scalabili.

Scopriamo quali sono le opportunità alla base del successo del crowdfunding immobiliare, ma anche i rischi a cui fare attenzione nel progettare e condurre la propria raccolta di capitali in ambito real estate.

Real estate crowdfunding: equity e lending

Rientrano nell’ambito del real estate crowdfunding progetti come:

• l’acquisto di un immobile con finalità di messa a reddito
• l’acquisto di un immobile con finalità di rivendita
• la ristrutturazione di uno o più immobili
• la riqualificazione energetica di uno o più immobili
• la riconversione di un immobile
• …

Sono operazioni lunghe e costose, per sostenere le quali un’azienda può decidere di lanciare una raccolta di capitali in crowdfunding, scegliendo fra le due modalità principali:

• Equity crowdfunding: gli investitori diventano soci della società – o più spesso della società veicolo (SPV) – che gestisce il progetto. Parteciperanno ai guadagni (eventuali) derivanti dalla vendita o dalla locazione dell’immobile.
  
• Lending crowdfunding: gli investitori prestano capitale all’azienda e ricevono una remunerazione a tasso fisso in un arco temporale definito, di solito tra i 12 e i 36 mesi.
  

La scelta tra i due modelli non è solo una questione finanziaria, ma strategica: ne abbiamo parlato nell’articolo dedicato al confronto tra equity e lending nel real estate.

Tradizionalmente, questo settore è stato caratterizzato da elevate barriere all’ingresso, dovute principalmente all’ingente fabbisogno di capitali. Per le imprese, la democratizzazione dell’accesso al mercato immobiliare e il frazionamento della proprietà o del credito permessi dal crowdfunding si traducono nella possibilità di attingere a una base di finanziatori più vasta e diversificata, accedendo a canali di finanziamento alternativi rispetto a quelli bancari tradizionali.

Ma le opportunità del real estate crowdfunding per le imprese non si riducono a questo: approfondiamole tutte.

Le opportunità del crowdfunding per il settore immobiliare

1. Raccogliere finanziamenti complementari

Un’operazione immobiliare richiede investimenti ingenti, che possono essere ricercati presso più fonti diverse. In un’operazione immobiliare, per esempio, una banca finanzia magari solo il 60-70% del valore: il crowdfunding può coprire la parte di equity richiesta per accedere a un mutuo edilizio bancario, permettendo di raccogliere il restante capitale in modo flessibile e con maggiore controllo rispetto alla ricerca di soci finanziatori o fondi di investimento.

Il lending crowdfunding, invece, può essere utilizzato come strumento per ottenere liquidità in breve tempo in attesa di altre fonti di finanziamento. Questa velocità è un fattore abilitante cruciale per le fasi iniziali dei progetti immobiliari, come l’acquisto di terreni, la copertura dei costi di progettazione o l’avvio dei cantieri.

Le due opzioni di crowdfunding a disposizione si traducono in una maggiore flessibilità e autonomia finanziaria, per la possibilità di costruire la raccolta di capitali alle condizioni dell’azienda, che può decidere se e come cedere quote, stabilire i tempi, calcolare i costi in autonomia e in modo preciso ecc.

2. Accelerare i tempi dell’operazione

L’utilizzo del crowdfunding come finanziamento complementare consente di accelerare i tempi e mandare avanti alcune fasi dell’operazione, senza bloccarla per intero: per esempio, per evitare di far scadere licenze o permessi o per costruire un primo lotto e dimostrare un certo livello di avanzamento dei lavori per ottenere benefici fiscali o per avviare la campagna di vendita.

Nel settore immobiliare le tempistiche sono importanti e i progetti si possono spesso suddividere in più fasi che con più campagne di crowdfunding successive possono essere finanziate e realizzate una per volta in base alle specifiche esigenze progettuali.

3. Accedere a piccoli investitori e coinvolgere i potenziali clienti

Una campagna di real estate crowdfunding può essere molto attrattiva per i piccoli investitori, offrendo ticket d’ingresso di base anche da 500 o 1.000 euro. Questo consente, inoltre, di coinvolgere stakeholder locali o clienti finali (es. futuri residenti o acquirenti dell’immobile) anche nella fase di finanziamento. Il coinvolgimento personale può così accelerare la vendita delle unità abitative.

4. Validare il progetto 

La raccolta di capitale in equity crowdfunding funziona anche come una validazione indiretta del progetto: se decine o centinaia di investitori credono nel business plan e nei margini previsti, il progetto acquista maggiore credibilità anche presso fornitori, istituti di credito o partner commerciali.

5. Accrescere la marginalità 

Per operazioni immobiliari con capitali complessivi tra 1 e 5 milioni di euro – tipiche di molti sviluppatori locali – il crowdfunding rappresenta uno strumento accessibile per aumentare la leva finanziaria, migliorare la redditività e ridurre il rischio per l’impresa. 

6. Strumento di marketing territoriale

Una campagna di real estate crowdfunding ben comunicata può trasformarsi in una campagna di branding per l’operazione immobiliare: genera visibilità, crea community e migliora il posizionamento reputazionale del promotore nel mercato locale.

7. Replicabilità su scala

Una campagna di successo costruisce una community di investitori fidelizzati. Questo asset può essere riattivato per future operazioni, accelerando i tempi di raccolta e riducendo i costi di acquisizione capitale.

8. Le opportunità della tokenizzazione

Con l’affacciarsi della tokenizzazione nel mondo del crowdfunding, si aprono nuove opportunità per il real estate. La possibilità di rappresentare digitalmente, sotto forma di token su blockchain, quote di proprietà o diritti economici legati a un asset immobiliare può rendere ancora più appetibili le campagne di real estate crowdfunding.

La tokenizzazione, per esempio, consentirebbe di frazionare digitalmente un immobile – o un veicolo societario che lo detiene – rendendolo accessibile anche a investitori retail con capitali minimi molto contenuti (es. 100–500 euro), eliminando le intermediazioni burocratiche e notarili e rendendo il titolo più liquido.

Più in generale, la convergenza tra crowdfunding e tokenizzazione può rendere più efficiente e scalabile il frazionamento immobiliare, non solo per progetti in costruzione destinati alla vendita ma anche per la gestione frazionata di immobili a reddito, aprendo a nuove forme di partecipazione, governance e distribuzione del valore.

I potenziali rischi del real estate crowdfunding

1. Vincoli regolatori e gestione delle SPV

Nel caso di equity, la costituzione di una società veicolo (SPV) è quasi sempre necessaria per isolare il rischio, separando il progetto immobiliare dalle eventuali altre attività dell’impresa, e per offrire agli investitori più trasparenza riguardo all’uso dei loro capitali. Questa comporta adempimenti civilistici, fiscali e notarili, oltre a una gestione contabile autonoma. Inoltre, occorre costruire uno statuto con clausole che tutelino l’impresa, per esempio prevedendo quote senza diritto di voto o veicoli aggregatori nel caso dell’equity crowdfunding.

2. Obblighi di rimborso e rischio reputazionale 

Con il lending crowdfunding, l’impresa si impegna a restituire il capitale con interessi in un tempo prestabilito. Ritardi nei lavori, problemi con i permessi edilizi o rallentamenti nella vendita degli immobili non sono eventualità rare ed espongono al rischio di ritardi nei pagamenti agli investitori, che danneggiano la reputazione e possono compromettere future raccolte.

3. Costi evidenti e costi nascosti

Spese notarili, consulenza legale per la strutturazione dell’operazione, fee di piattaforma, costi di comunicazione e marketing… una campagna efficace richiede un budget iniziale, non si parte da zero. Per esempio, per un’operazione immobiliare da 1-2 milioni, il budget può partire dai 20.000 euro.

Bisogna considerare, inoltre, che il tasso di interesse del lending crowdfunding è in genere più alto rispetto al tasso medio bancario.

4. Difficoltà nella gestione degli investitori

In equity crowdfunding, anche se i soci non hanno diritti amministrativi, è fondamentale mantenere una relazione trasparente con aggiornamenti periodici. La piattaforma, in genere, offre strumenti di comunicazione, ma la responsabilità legale e operativa resta in capo all’impresa.

5. Margine di incertezza

Il crowdfunding è una modalità di raccolta di capitali che ha un maggiore margine di incertezza rispetto alle fonti di finanziamento tradizionali. Prendere impegni economici per il progetto immobiliare facendo affidamento sul capitale raccolto in crowdfunding espone al rischio di rimanere senza le risorse necessarie nel momento in cui sono necessarie a causa del fallimento della campagna.

Nel caso dell’equity crowdfunding, inoltre, vanno considerati i tempi tecnici, che sono significativamente più lunghi rispetto a quelli del lending crowdfunding.

6. Rischio di mercato

Un’operazione immobiliare può richiedere anni per il completamento e nel corso del tempo si può verificare una svalutazione dell’immobile, dovuta a crisi di mercato o errori di valutazione, con conseguenze negative sul ritorno dell’investimento o sulla sostenibilità del debito contratto.

Conclusioni

Le imprese devono concepire il real estate crowdfunding come un tassello all’interno di una strategia finanziaria più ampia e articolata, pianificando come e quando integrare altre fonti di capitale, come finanziamenti bancari o equity da investitori istituzionali. La campagna di crowdfunding deve essere quindi orchestrata non in isolamento, ma in sinergia con le altre fonti, nel quadro dell’operazione nel suo complesso, in modo da evitare intoppi e studiare una strategia sostenibile.

Nei nostri articoli sugli esempi di campagne di equity e di lending crowdfunding si possono trovare anche casi di real estate crowdfunding di successo.