De crowdfunding voor onroerend goed is een specifiek instrument binnen crowdfunding dat zich in de loop der tijd op natuurlijke wijze heeft onderscheiden, zodat het een apart label verdient. In essentie is het echter nog steeds equity of lending crowdfunding toegepast op vastgoedprojecten. 

Waarom wordt vastgoedcrowdfunding steeds vaker gebruikt door vastgoedbedrijven, ontwikkelingsmaatschappijen en investeerders om de bouw, renovatie of verbouwing te financieren? Crowdfunding beantwoordt aan specifieke behoeften van exploitanten die op zoek zijn naar meer wendbare, doelgerichte en schaalbare financiële oplossingen.

Laten we eens kijken welke kansen ten grondslag liggen aan het succes van de crowdfunding voor onroerend goedmaar ook de risico's waar je op moet letten bij het plannen en uitvoeren van je eigen vastgoedkapitaalwerving.

Crowdfunding in onroerend goed: eigen vermogen en lenen

Ze vallen onder de crowdfunding voor onroerend goed projecten zoals:

• de aankoop van onroerend goed om inkomsten te genereren
• de aankoop van een woning met het oog op wederverkoop
• de renovatie van een of meer gebouwen
• de energetische herkwalificatie van een of meer gebouwen
• de verbouwing van een gebouw
• ...

Dit zijn tijdrovende en dure operaties, waarvoor een bedrijf kan besluiten om een crowdfunding-kapitaalinzameling te starten, waarbij het kan kiezen uit twee hoofdmethoden:

• AandelencrowdfundingInvesteerders worden aandeelhouders in het bedrijf - of vaker het special purpose vehicle (SPV) - dat het project beheert. Ze delen in de eventuele winst uit de verkoop of verhuur van het vastgoed.
  
• Crowdfunding voor leningeninvesteerders lenen kapitaal aan het bedrijf en ontvangen een vast rendement over een bepaalde periode, meestal tussen 12 en 36 maanden.
  

De keuze tussen de twee modellen is niet alleen een financiële kwestie, maar ook een strategische: we bespraken dit in deartikel over de vergelijking tussen eigen vermogen en lenen in onroerend goed.

Traditioneel wordt deze sector gekenmerkt door hoge toetredingsdrempels, voornamelijk als gevolg van de hoge kapitaalvereisten. Voor bedrijven, de democratisering van de toegang tot de vastgoedmarkt en de opsplitsing van eigendom of krediet die crowdfunding mogelijk maakt, vertalen zich in de mogelijkheid om een bredere en meer gediversifieerde kredietverstrekkersbasis aan te boren en toegang te krijgen tot alternatieve financieringskanalen naast de traditionele bankkanalen.

Maar de crowdfunding van onroerend goed voor bedrijven hier niet toe worden teruggebracht: laten we ons in ze allemaal verdiepen.

Crowdfundingmogelijkheden voor de vastgoedsector

1. Aanvullende financiering werven

Een vastgoedtransactie vereist grote investeringen, die uit verschillende bronnen kunnen komen. Bij een vastgoedtransactie financiert een bank bijvoorbeeld misschien maar 60-70% van de waarde: crowdfunding kan het aandelengedeelte dekken dat nodig is om toegang te krijgen tot een banklening voor huisvestingwaardoor het resterende kapitaal flexibel en met meer controle kan worden aangetrokken dan door financieringspartners of investeringsfondsen te zoeken.

Lending crowdfunding, aan de andere kant, kan worden gebruikt als een hulpmiddel voor het verkrijgen van liquiditeit op korte termijn wachten op andere financieringsbronnen. Deze snelheid is een cruciale factor voor de eerste fasen van vastgoedprojecten, zoals de aankoop van grond, de dekking van ontwerpkosten of de start van bouwprojecten.

De twee beschikbare crowdfundingopties vertalen zich in meer flexibiliteit en financiële autonomie, vanwege de mogelijkheid om de kapitaalinzameling op te bouwen volgens de voorwaarden van het bedrijf, dat kan beslissen of en hoe aandelen worden verkocht, tijdschema's kan bepalen, onafhankelijk en nauwkeurig de kosten kan berekenen, enz.

2. De werking versnellen

Het gebruik van crowdfunding als aanvullende financiering maakt het mogelijk om het tijdschema te versnellen en bepaalde fasen van de operatie te vervroegen, zonder deze volledig te blokkeren: bijvoorbeeld om te voorkomen dat vergunningen aflopen of om een eerste kavel te bouwen en een bepaald voortgangsniveau aan te tonen om belastingvoordelen te verkrijgen of om de verkoopcampagne te starten.

In onroerend goed zijn tijdschema's belangrijk en projecten kunnen vaak worden opgedeeld in verschillende fasen die één voor één kunnen worden gefinancierd en gerealiseerd met verschillende opeenvolgende crowdfundingcampagnes.

3. Toegang tot kleine investeerders en potentiële klanten

Een crowdfundingcampagne voor onroerend goed kan zeer aantrekkelijk zijn voor kleine investeerders, met instapkosten vanaf 500 of 1.000 euro. Hierdoor kunnen ook lokale belanghebbenden of eindklanten (bijvoorbeeld toekomstige bewoners of kopers van het vastgoed) betrokken worden bij de financieringsfase. Persoonlijke betrokkenheid kan zo de verkoop van woningen versnellen.

4. Valideer het project 

Kapitaal ophalen via equity crowdfunding werkt ook als een indirecte validatie van het project: als tientallen of honderden investeerders geloven in het businessplan en de verwachte marges, wint het project ook aan geloofwaardigheid bij leveranciers, kredietverstrekkers of zakenpartners.

5. Toenemende marginaliteit 

Voor vastgoedtransacties met een totaal kapitaal tussen EUR 1 en 5 miljoen - typisch voor veel lokale ontwikkelaars - is crowdfunding een betaalbaar instrument om de hefboomwerking te vergroten, de winstgevendheid te verbeteren en de risico's voor het bedrijf te verkleinen. 

6. Territoriaal marketinginstrument

Een goed gecommuniceerde crowdfundingcampagne voor onroerend goed kan uitgroeien tot een brandingcampagne voor de vastgoedondernemingHet genereert zichtbaarheid, creëert een gemeenschap en verbetert de reputatie van de promotor op de lokale markt.

7. Repliceerbaarheid op schaal

Een succesvolle campagne bouwt een gemeenschap van loyale investeerders op. Dit vermogen kan worden gereactiveerd voor toekomstige transacties, waardoor de tijd om geld in te zamelen wordt verkort en de kosten voor het verwerven van kapitaal worden verlaagd.

8. De mogelijkheden van tokenisatie

Met de opkomst van tokenisatie in de crowdfundingwereldEr ontstaan nieuwe mogelijkheden voor vastgoed. De mogelijkheid om digitaal, in de vorm van tokens op blockchain, eigendomsaandelen of economische rechten verbonden aan een vastgoedactiva te vertegenwoordigen, kan crowdfundingcampagnes voor vastgoed nog aantrekkelijker maken.

Tokenisatie zou het bijvoorbeeld mogelijk maken om een eigendom digitaal fractioneren - of een bedrijfsvehikel dat het aanhoudt - waardoor het ook toegankelijk wordt voor kleine beleggers met zeer weinig kapitaal (bijv. 100-500 euro), bureaucratische en notariële bemiddeling wegvallen en het effect liquider wordt.

Meer in het algemeen kan de convergentie van crowdfunding en tokenization het fractioneren van vastgoed efficiënter en schaalbaarder maken, niet alleen voor projecten in aanbouw voor de verkoop, maar ook voor fractioneel beheer van inkomenseigendommen, waardoor nieuwe vormen van participatie, bestuur en waardeverdeling ontstaan.

De potentiële risico's van crowdfunding voor onroerend goed

1. Regelgevende beperkingen en beheer van SPV's

In het geval van eigen vermogen is de oprichting van een special purpose vehicle (SPV) bijna altijd nodig om het risico af te zonderen, het vastgoedproject te scheiden van de andere activiteiten van het bedrijf en investeerders meer transparantie te bieden over het gebruik van hun kapitaal. Dit brengt civielrechtelijke, fiscale en notariële verplichtingen met zich mee, evenals een autonoom boekhoudkundig beheer. Verder is het noodzakelijk om statuten op te stellen met clausules die de onderneming beschermen, bijvoorbeeld door aandelen zonder stemrecht of vehikels voor samenvoeging in het geval van equity crowdfunding.

2. Terugbetalingsverplichtingen en reputatierisico 

Bij crowdfunding voor leningen verbindt het bedrijf zich ertoe om het kapitaal met rente terug te betalen binnen een bepaalde tijdspanne. Vertragingen in de bouw, problemen met bouwvergunningen of vertragingen in de verkoop van onroerend goed zijn niet ongewoon en stellen het bedrijf bloot aan het risico van late betalingen aan investeerders, wat de reputatie schaadt en toekomstige incasso's in gevaar kan brengen.

3. Openlijke en verborgen kosten

Notariskosten, juridisch advies voor het structureren van de transactie, platformkosten, kosten van communicatie en marketing... voor een effectieve campagne is een startbudget nodig, je begint niet bij nul. Voor een vastgoedtransactie van 1-2 miljoen euro kan het budget bijvoorbeeld beginnen bij 20.000 euro.

Er moet ook rekening worden gehouden met het feit dat de rente van crowdfunding over het algemeen hoger is dan de gemiddelde bankrente.

4. Moeilijkheden bij het beheren van investeerders

Bij equity crowdfunding is het cruciaal om een transparante relatie te onderhouden met regelmatige updates, zelfs als partners geen administratieve rechten hebben. Het platform biedt over het algemeen communicatietools, maar de juridische en operationele verantwoordelijkheid blijft bij het bedrijf.

5. Marge van onzekerheid

Crowdfunding is een manier om kapitaal in te zamelen die een grotere onzekerheidsmarge heeft dan traditionele financieringsbronnen. Het aangaan van financiële verplichtingen voor het vastgoedproject door te vertrouwen op het via crowdfunding opgehaalde kapitaal stelt iemand bloot aan het risico om zonder de benodigde middelen te komen te zitten wanneer deze nodig zijn als gevolg van het mislukken van de campagne.

In het geval van equity crowdfunding moet bovendien rekening worden gehouden met de technische tijd, die aanzienlijk langer is dan in het geval van lending crowdfunding.

6. Marktrisico

Het kan jaren duren om een vastgoedtransactie te voltooien en na verloop van tijd kan er een devaluatie van het vastgoed optreden als gevolg van marktcrises of waarderingsfouten, met negatieve gevolgen voor het rendement op de investering of de houdbaarheid van de aangegane schuld.

Conclusies

Bedrijven moeten crowdfunding in vastgoed als bouwsteen binnen een financiële strategie breder en meer gearticuleerd, waarbij gepland wordt hoe en wanneer andere kapitaalbronnen, zoals bankfinanciering of aandelenkapitaal van institutionele investeerders, geïntegreerd moeten worden. De crowdfundingcampagne moet daarom niet geïsoleerd worden opgezet, maar in synergie met de andere bronnen, binnen het kader van de operatie als geheel, om knelpunten te voorkomen en een duurzame strategie te ontwikkelen.

In onze artikelen over voorbeelden van vermogenscampagnes en van crowdfunding voor leningen zijn er ook gevallen van succesvolle crowdfunding voor onroerend goed.