Il real estate crowdfunding è uno degli ambiti in più rapida crescita nel panorama del crowdinvesting europeo e internazionale. Soprattutto, pare essere l’unico ambito che non conosce crisi, che cresce anche quando le altre tipologie di raccolta di capitali online entrano in sofferenza – come è accaduto in Italia.

Il real estate crowdfunding può essere sia equity sia lending, anche se è quest’ultimo che riscuote il maggior successo. Ma come si declinano equity o lending crowdfunding in ambito immobiliare e quale dei due conviene scegliere? Ciascuna modalità ha vantaggi e criticità da valutare in base alla tipologia del progetto, allo stato dell’impresa promotrice e agli obiettivi della raccolta: in questo articolo proponiamo un confronto utile a comprendere equity e lending crowdfunding immobiliare e a utilizzarlo al meglio.

Che cos’è il real estate crowdfunding?

Con il termine real estate crowdfunding si intende la raccolta di capitale online da parte di più investitori per finanziare operazioni immobiliari. Il progetto può riguardare l’acquisto, la costruzione, la ristrutturazione o la valorizzazione di un immobile, destinato poi alla vendita o all’affitto.

A seconda del modello scelto, l’investitore può diventare:

• socio dell’iniziativa, tramite l’acquisto di quote (equity);
• finanziatore, che riceve la restituzione del capitale prestato con interessi (lending).

Queste forme di finanziamento immobiliare hanno guadagnato popolarità perché democratizzano l’accesso al mercato immobiliare, un settore tradizionalmente caratterizzato da elevate barriere all’ingresso dovute ai cospicui capitali richiesti.

Grazie a semplici piattaforme online, anche i piccoli risparmiatori possono ora partecipare a progetti immobiliari di una certa caratura, diversificando i propri investimenti con importi contenuti. La crescita del crowdfunding immobiliare non è quindi solo un’evoluzione degli strumenti finanziari, ma riflette un cambiamento più ampio nel comportamento degli investitori.

Questo fenomeno, a sua volta, può stimolare una maggiore competizione e innovazione all’interno del settore immobiliare, poiché i promotori di progetti hanno ora accesso a canali di finanziamento alternativi e a una base di potenziali finanziatori più ampia.

Equity real estate crowdfunding

Nel modello equity, l’investitore acquista una quota della società che gestisce l’operazione immobiliare, spesso una società veicolo (SPV) costituita per quella specifica operazione. In questo modo acquisisce il diritto di partecipare agli utili derivanti dall’affitto o vendita dell’immobile, se il progetto genera flussi di cassa positivi.

Per gli investitori, l’equity crowdfunding è l’occasione per investire nell’acquisto di un immobile senza dover disporre della sostanziosa liquidità necessaria per acquistare un intero immobile, bensì aggiudicandosene solo una quota. 

Vediamo ora i vantaggi per le imprese che scelgono di finanziare un progetto immobiliare con l’equity crowdfunding.

• Raccolta a fondo perduto: non si contrae debito.
• Opportunità di accesso al capitale anche per startup e progetti con elevato grado di innovazione.
• Mantenimento del controllo strategico del progetto (pur diluendo la quota di proprietà).
• Coinvolgimento degli investitori: possono diventare ambasciatori del progetto e costituire una community che contribuisce alla visibilità e alla promozione dello stesso.
• Strumento di marketing e validazione del mercato: l’equity crowdfunding è anche un’occasione per rafforzare la visibilità e la reputazione aziendale e testare l’interesse del mercato per un progetto immobiliare nuovo.

L’altro lato della medaglia evidenzia alcuni svantaggi, sia generici sia specifici per l’ambito real estate.

• Diluizione del capitale: l’emissione di nuove quote per gli investitori comporta una diluizione della partecipazione dei soci fondatori e preesistenti. Tuttavia, la cessione di quote non comporta necessariamente la cessione di diritti amministrativi: ne abbiamo parlato nel nostro articolo sulla governance nell’equity crowdfunding.
• Burocrazia consistente: è necessario un aumento di capitale e l’adeguamento dello statuto societario.
• Difficoltà di trasmettere l’unicità del progetto: i progetti immobiliari tendono ad assomigliarsi molto tra loro e per attrarre gli investitori è necessario saper comunicare unicità ed esclusività. È più difficile, inoltre, studiare reward appetibili per i progetti real estate.
• Obblighi di trasparenza e comunicazione: la presenza di un numero elevato di soci di minoranza impone obblighi di trasparenza informativa e di comunicazione periodica sull’andamento del progetto e della società.
• Lunghezza dell’operazione: la campagna di crowdfunding può durare anche solo 1 o 2 mesi, ma prima che il capitale venga erogato sono necessari alcuni passaggi burocratici che allungano i tempi, spesso un fattore critico nei progetti immobiliari.

Quando scegliere l’equity

L’equity è adatto a operazioni immobiliari di sviluppo o riconversione, con un orizzonte di medio-lungo periodo e potenziale di crescita elevato. È ideale per progetti innovativi, rigenerazione urbana o proposte ad alto impatto ambientale o sociale.

Lending real estate crowdfunding

Nel lending crowdfunding, gli investitori prestano denaro alla società promotrice del progetto immobiliare, che si impegna a restituirlo con interessi a scadenze prefissate. Questi interessi possono essere corrisposti secondo diverse modalità:   

• Periodicamente: sotto forma di cedole (per esempio, mensili, trimestrali o semestrali) per tutta la durata del prestito.
• In un’unica soluzione alla scadenza (Bullet Loan): gli interessi maturati vengono pagati interamente al termine del periodo di finanziamento, contestualmente alla restituzione del capitale prestato. La scadenza del finanziamento è generalmente predefinita e di breve-medio termine: la durata tipica di queste operazioni varia solitamente dai 6 ai 36 mesi.

Il real estate lending crowdfunding ha un enorme successo perché è il modo più semplice per un investitore di accedere ai profitti del mercato immobiliare, è un tipo di operazione facile da comprendere e di breve durata. Per gli imprenditori, è uno strumento molto prezioso per l’opportunità di ottenere liquidità in tempi brevi. 

Ma analizziamo nel dettaglio tutti i vantaggi del lending crowdfunding immobiliare per le imprese.

• Tempi rapidi: la struttura contrattuale è più semplice rispetto all’equity e l’erogazione dei capitali al termine della campagna è pressoché immediata. La liquidità arriva più rapidamente anche rispetto all’iter di una banca.
• Nessuna cessione di quote: mantenimento del pieno controllo della società e nessuna complicazione dell’assetto societario.
• Costi certi e programmabili: il tasso di interesse è definito ex ante dall’azienda insieme alla piattaforma di crowdfunding, in base al livello di rischio calcolato da quest’ultima.
• Possibilità di dividere un’operazione in più tranche: si possono fare più campagne di lending crowdfunding successive per ottenere liquidità a sostegno di differenti fasi di un progetto immobiliare.

Anche il lending crowdfunding presenta ovviamente i suoi potenziali svantaggi.

• Più costoso: il capitale va restituito, con interessi, a prescindere dal reale guadagno realizzato con il progetto, e il tasso è di solito superiore a quello medio del credito bancario.
• Richiesta di solidità finanziaria: è necessario dimostrare merito creditizio alla piattaforma di crowdfunding per poter lanciare la campagna.

Quando scegliere il lending

Il lending è più adatto a operazioni immobiliari brevi e a rischio medio-basso: ristrutturazioni rapide, acquisto e rivendita, bridge loan in attesa di mutuo o vendita definitiva. 

In particolare, può rivelarsi particolarmente strategico per i promotori immobiliari per finanziare le fasi iniziali di un progetto, come l’acquisto del terreno, i costi di progettazione o l’avvio del cantiere. Può anche fungere da “prestito ponte”  in attesa dell’erogazione di finanziamenti bancari più cospicui o della conclusione delle prime vendite. In questo modo, il lending crowdfunding colma vuoti di liquidità temporanei che potrebbero altrimenti bloccare o ritardare l’avanzamento dei lavori. È ideale per imprese con buona storicità e capacità di rimborso.

Diffusione e performance: cosa dice il mercato?

Secondo i dati dell’Osservatorio Crowdinvesting del Politecnico di Milano, il real estate è il settore dominante nel lending crowdfunding in Italia, con volumi di raccolta molto superiori rispetto all’equity. Questo perché le operazioni immobiliari si prestano bene a strutture di breve periodo, con piani di rimborso chiari e prevedibili.

L’equity, invece, è cresciuto in modo costante nel real estate fino al 2024, specialmente nei progetti di rigenerazione urbana o nei comparti più innovativi del settore immobiliare (es. cohousing, senior living, edilizia sostenibile). Dal 2024 ha iniziato anch’esso a registrare un segno negativo. La particolare congiuntura che abbiamo descritto nell’articolo sul report dell’Osservatorio Crowdinvesting ci impone però di restare a guardare cosa succederà nei prossimi anni.

A livello globale, il mercato del real estate crowdfunding ha dimostrato una crescita robusta, raggiungendo un volume di raccolta cumulato di 52,7 miliardi di euro alla fine del 2023, in aumento rispetto ai 45,2 miliardi dell’anno precedente. Il segmento lending rimane la principale fonte di finanziamento anche a livello globale. 

Sono in crescita i progetti commerciali e quelli in aree rurali. Questa evoluzione potrebbe riflettere cambiamenti nelle preferenze abitative e di investimento, influenzati da fattori come la ricerca di spazi più ampi post-pandemia, il consolidamento del lavoro da remoto, o una potenziale saturazione e i costi elevati delle opportunità nelle grandi aree urbane tradizionali. Questi elementi potrebbero spingere sviluppatori e investitori a esplorare nuove geografie o tipologie di intervento, come la riqualificazione di borghi o lo sviluppo in aree periurbane ben collegate.

Equity o lending nel real estate crowdfunding? Come scegliere

La scelta dipende da diversi fattori:

	Lending	Equity
Durata del progetto	Breve (<24 mesi)	Medio-lunga (>24 mesi)
Livello di rischio	Basso o medio	Medio o alto
Struttura dell’impresa	Consolidata, con bilanci solidi	Startup o SPV di progetto
Capacità di restituzione	Necessaria	Non richiesta
Comunicazione e marketing	Secondari	Strategici
Obiettivo della raccolta	Liquidità	Crescita, visibilità, coinvolgimento, networking

Il real estate crowdfunding non è uno strumento “one size fits all”. L’equity e il lending sono due modelli diversi, ognuno con specifici vantaggi. La scelta dipende dalla natura del progetto, dal profilo di rischio e dagli obiettivi dell’impresa promotrice, ma anche da altri elementi della strategia di business all’interno della quale il crowdfunding si deve integrare.

Per alcuni operatori immobiliari, peraltro, può essere strategico anche combinare le due modalità, utilizzando il lending per una prima fase operativa e l’equity per il consolidamento e l’espansione; o al contrario l’equity per validare un progetto innovativo in fase iniziale, quando il profilo di rischio è più elevato, e poi il lending per portarlo avanti una volta acquisita solidità.

In chiusura, sottolineiamo anche l’importanza di essere attenti ai nuovi strumenti della raccolta di capitali online, come la tokenizzazione degli asset, che si presta particolarmente alla frammentazione delle proprietà immobiliari finalizzata alla raccolta di capitali, per esempio.